Kontrol efter byggeriet

Afleveringsforretning, fejl og mangler – mange navne som dækker gennemgang og kontrol af dit byggeri.

Afleveringsforretning  

Når dit nye hus er færdigbygget, skal der afholdes en såkaldt afleveringsforretning. 
Her gennemgår man huset for fejl og mangler, og får huset overdraget fra entreprenøren.

Afleveringsforretningen er et skelsættende møde, da ansvaret for byggeriet og nu det færdige hus eller lejlighed derefter ligger hos jer. Læs også om førgennemgang.

For jer er en afleveringsforretning ofte kulminationen på flere års planlægning og venten, og derfor skal det være en god oplevelse at overtage ejendommen. Ved at have mig med på afleveringsforretningen sørger jeg for at gennemgå ejendommen byggeteknisk.

Jeg gennemgår hele huset ude som inde og påtaler de fejl og mangler der evt. måtte være, og som skal rettes. Fejl og mangler noteres i en afleveringsprotokol på afleveringsdagen, hvor selve mangellisten enten er indskrevet eller som bilag. Jeg gennemgår alt hvad jeg kan komme til, herunder tag, loftsrum, facader, installationer mv.

Hertil sørger jeg for, (sammen med entreprenøren) at få jer klædt godt på til det nye hus og hjem. Der kan være nye installationer, gode råd og vejledning til fremtidigt vedligehold mv. Undervejs vil jeg også stille alle spørgsmålene til entreprenøren om f.eks. ibrugtagningstilladelse, trykprøvning, energimærkning, funktionstest (BR18) osv., således disse forhold evt. noteres i afleveringsprotokollen.

Er der mange eller væsentlige mangler på ejendommen, vil jeg være med til at vurdere prisen på det udbedringsarbejder der skal udføres, og forhandle en tilbageholdelse af et beløb, indtil manglerne er afhjulpet. (Kontraktafhængigt).

Afleveringsprotokollen og mangellisten bliver oftest udarbejdet af entreprenøren* ved gennemgangen, men i nogle tilfælde kan det være en ide at få den byggesagkyndige (mig) til at gøre dette. Når ejendommen er endeligt gennemgået, og der er enighed om omfanget af fejl og mangler, skal der aftales en afhjælpningsperiode, og det står den jeg ligeledes for.

Med professionel deltagelse fra en byggesagkyndig, skulle det at overtage et hus gerne give jer ro i maven, da jeg nok skal kontroller det hele og der vil altid være tid til ”de dumme spørgsmål”.

Med en afleveringsforretning får du følgende: 

  • Grundig byggeteknisk gennemgang af hele ejendommen ude som inde 
  • Undersøgelse af loftrum, teknikrum, boligen, tag, facader, mv. 
  • Vurdering af fejl og mangler, ridser, hakker samt manglende finish 
  • Indgående kendskab til gældende tolerancer 
  • Udarbejdelse af mangelliste * 
  • Udarbejdelse af afleveringsprotokol ** 
  • Gennemgang af de forhold som skal være på plads inden overtagelse 
  • Aftaler med entreprenøren vedr. afhjælpning 

Eksempler på fastprisaftaler

2 timer, 4.000 kr. inkl. moms
(Mindre end 150 m2)

3 timer, 5.000 kr. inkl. moms 
(Mellem 150-250 m2) 

Bemærkninger

Der er ikke i prisen indeholdt yderligere rapport eller opfølgning på sagen. 
Såfremt der måtte opstå behov for opfølgning, udføres sådanne arbejder på timebasis til kr. 1.250,-/time. 

Opfølgning på mangeludbedring, kan bestilles til kr. 4.000,- pr. besøg.

 

Førgennemgang 

Førgennemgang er også kendt som mangelgennemgang, og det er den mest professionelle måde at lave en god aflevering af et byggeri, anbefalet af bl.a. Værdibyg. 

Typisk 1-4 uger før endelig aflevering og overdragelse kan der afholdes førgennemgang, hvor man gennemgår huset for fejl og mangler, samt følge op på tidsplanen for den endelige aflevering. 

For at der kan udføres en ordentlig mangelgennemgang, skal huset populært sagt være 95 % færdigt. Ergo må det kun være små ting der mangler, og alle flader skal være klar inspektion. 
Er gulvene derfor tildækket, eller er køkkenet ikke er opsat, giver det ikke meget mening at holde en mangelgennemgang. 

Med en førgennemgang får du følgende:

  • Grundig byggeteknisk gennemgang af hele ejendommen ude som inde 
  • Undersøgelse af loftrum, teknikrum, boligen, tag, facader, mv. 
  • Vurdering af fejl og mangler, ridser, hakker samt manglende finish 
  • Indgående kendskab til gældende tolerancer 
  • Udarbejdelse af mangelliste * 
  • Gennemgang af de forhold som skal være på plads inden overtagelse 
  • Aftaler med entreprenøren vedr. afhjælpning

* Hvis entreprenøren ikke udarbejder mangellisten  

 

Eksempler på fastprisaftaler

2 timer, 4.000 kr. inkl. moms 
(Mindre end 150 m2) 

3 timer, 5.000 kr. inkl. moms 
(Mellem 150-250 m2) 

Bemærkninger

Der er ikke i prisen indeholdt yderligere rapport eller opfølgning på sagen. 
Såfremt der måtte opstå behov for opfølgning, udføres sådanne arbejder på timebasis til kr. 1.250,-/time. 

Opfølgning på mangeludbedring, kan bestilles til kr. 4.000,- pr. besøg.

Fejl og mangelgennemgang af projektsalg 

Køb af projektsalgsboliger og lejligheder har de seneste skabt en del debat. Selv forbrugerrådet TÆNK har været ude og advarer om faldgruberne ved disse. 

Mange købere af projektsalgsboliger er igennem tiden blevet slemt skuffet over fejlslagne byggerier, med store forsinkelse og elendig byggekvalitet – endda i boliger og lejligheder som koster rigtig mange penge, da det ofte er i Københavnsområdet eller lignende store byer. 

Læg dertil en kaotisk start på livet som boligejer, hvor du i de næste par år bor på en byggeplads, da de stadigvæk bygger lige ved siden af.  

Så udover at du skal have styr på hus, familie og hjem midt i en flytning, skal du også kunne overskue flere siders mangellister og typisk måneder med håndværkere ind og ud af dit hus, for at udbedre mangler. 
Ovenstående er selvsagt et skræmme-scenarier, men det er på ingen måder overdrevet eller sjældent set. 

Ved overtagelse af ny lejlighed/rækkehus bygget ved projektsalg kan det derfor være en rigtig god ide, at have sin egen byggesagkyndige rådgiver med ved sin side den dag man gennemgår boligen for fejl og mangler.  

Afleveringen og overtagelsen er vigtig, da det er nu at alle små og større fejl skal opdages og kommenteres. Der er meget ofte en deadline på, for hvor sent efter overtagelsen at man kan påtale nye fejl. Så får du opdaget alt, hvad der skal ses? Skal der evt. tilbageholdes et beløb til afhjælpning? Er manglerne så væsentlige eller omfangsrige at du kan nægte at overtage boligen?  

Jeg oplever desuden ofte, at der afsættes meget kort tid til at gennemgå selv store lejligheder eller rækkehuse i to eller tre plan plus en tagterrasse og altaner. Det er yderst useriøst.  

Med en fejl og mangelgennemgang får du følgende:

  • Grundig byggeteknisk gennemgang af hele boligen 
  • Undersøgelse af loftrum, teknikrum, boligen, tag*, facader, mv. 
  • Vurdering af fejl og mangler, ridser, hakker samt manglende finish 
  • Indgående kendskab til gældende tolerancer 
  • Kontrol af boligens funktioner 
  • Kontrol af mangellistens indhold, (skrives typisk af entreprenøren) 
  • Gennemgang af de forhold som skal være på plads inden overtagelse 
  • Aftaler med entreprenøren vedr. afhjælpning mv. 

* adgangsbegrænsninger ved etageejendomme, eller rækkehuse i flere plan. 

Eksempler på fastprisaftaler

 2 timer, 4.000 kr. inkl. moms 
(et plan, mindre end 150 m2) 

3 timer, 5.000 kr. inkl. moms 
(flere plan, mellem 150-250 m2) 

Bemærkninger

Der er ikke i prisen indeholdt yderligere rapport eller opfølgning på sagen. 
Såfremt der måtte opstå behov for opfølgning, udføres sådanne arbejder på timebasis til kr. 1.250,-/time. 

Opfølgning på mangeludbedring, kan bestilles til kr. 4.000,- pr. besøg.

 

1 og 5 års gennemgange

Det er vigtigt at få afholdt både 1 og 5 års gennemgang af dit nye hus, lejlighed eller renoveret bolig. Mange fejl ved byggeriet viser sig først senere i form af skader. Og da du ikke kan påtale fejl og mangler for evigt, er det god kutyme at man allerede før huset er færdigt, planlægger de forskellige kontroller af huset efter det er taget i brug.

I dansk byggeri er det standarden iht. de typisk AB-bestemmelser at du som bygherre indkalder entreprenøren til hhv. en 1 års og 5 års gennemgang. Men det kan afhænge af dine aftalebetingelse, hvorfor det er vigtigt at du får sat dig ind i reglerne – for det eventuelt er for sent!

1 og 5 års eftersyn, som de også kaldes, er anderledes fra afleveringsforretning, og der gælder andre regler for hvilke mangler der kan påtales, og hvilke der ikke kan påtales. Mange entreprenøren vil fortælle dig mest om sidstnævnte 

Det er videre dit ansvar som bygherre, både at fremvise, men også at bevise at der er tale om reklamationsberettiget mangler på disse gennemgange, og derfor anbefales jeg at du allierer dig med en byggesagkyndig med erfaring indenfor dette felt. 

Læs artikler her om 1 års gennemgange skrevet af Morten K. Mathiasen: 

Udsæt ikke til om et år, hvad bør udbedres nu ➝

Tid til 1 års gennemgang ➝

Med 1 år og 5 års gennemgange får du følgende: 

  • Grundig byggeteknisk gennemgang af hele ejendommen ude som inde 
  • Undersøgelse af loftrum, teknikrum, boligen, tag, facader, mv. 
  • Vurdering af fejl og mangler, ridser, hakker samt manglende finish 
  • Indgående kendskab til skadesudvikling og andre følgeskader 
  • Udarbejdelse af mangelliste 
  • Gennemgang af de forhold som er forsøgt udbedret tidligere 
  • Rådgivning omkring afhjælpning, og hvorledes du skal forholde dig  
  • Drøftelser vedr. kommende vedligeholdelse på ejendommen 

Eksempler på fastprisaftaler

2 timer, 4.000 kr. inkl. moms 
(Mindre end 150 m2) 

3 timer, 5.000 kr. inkl. moms
(Mellem 150-250 m2)

Bemærkninger

Der er ikke i prisen indeholdt yderligere rapport eller opfølgning på sagen. 
Såfremt der måtte opstå behov for opfølgning, udføres sådanne arbejder på timebasis til kr. 1.250,-/time. 

Opfølgning på mangeludbedring, kan bestilles til kr. 4.000,- pr. besøg.